重磅！北京接力调整楼市政策：降首付，五环外两年社保可买房，取

重磅！北京接力调整楼市政策：降首付，五环外两年社保可买房，取消通州“双限” 北京买房的松弛感，在这个假期碎成渣渣， 

重磅！北京接力调整楼市政策：降首付，五环外两年社保可买房，取消通州“双限”

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 靴子终于落地，9月30日夜间，北京发布楼市新政，涉及调整限购、降低首付比例、取消普宅与非普宅标准、调整存量房贷利率等8条内容。两日之内，四个一线城市均推出楼市新政。

在调整限购方面，一是非京籍家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，从满5年调整为满3年；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，从满5年调整为满2年。高层次和急需紧缺人才在京购房，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为满1年。

二是取消通州“双限”，在通州购房，按全市统一政策执行。

三是京籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按北京户籍居民家庭执行住房限购政策。

在全国范围内，北京执行着最为严格的限购政策。去年至今，北京多次对限购政策进行微调，包括放松通州“双限”，取消离婚限购、允许有北京购房资格的群体在五环外再买一套房等。但调整之后，对于非京籍的家庭而言，在北京购房仍需连续5年（含）以上在京缴纳社保或个税的要求并未松动。此次限购政策调整，是近年来北京首次放松非京籍家庭在京购房社保或个税年限要求，京籍家庭限购政策相应优化。

在房贷政策方面，一是首套房最低首付比例从20%降至15%，二套房首付比例从五环内最低35%，五环外最低30%，统一调整为不低于20%。

二是在降低存量房贷利率方面，引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近。

三是对二孩及以上京籍居民家庭购买商品住房，申请公积金个人住房贷款的，可贷款额度上浮40万元。

2016年9月30日，北京发文提高首付比例，首套房普宅和非普宅的首付比例分别为35%和40%，二套分别为50%和70%。随着房地产形势变化，去年9月开始，北京房贷政策经历了多次调整，包括“认房不认贷”、降低首付比例和房贷利率、优化离婚限贷等等。此次北京房贷政策调整之后，将进一步降低购房者的购房成本。

9月24日央行明确要降低存量房贷利率，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。9月26日召开的中央政治局会议强调，要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。此次北京房贷政策调整之后，将进一步减轻存量房贷人群的还贷压力。

除此之外，北京这次新政还明确要及时取消普通住房和非普通住房标准。新政还对完善“市场+保障”住房供应体系，抓紧出台支持“好房子”建设的举措，加快推进城中村改造，发挥“白名单”作用满足房地产企业合理的融资需求等工作进行部署。

国家统计局数据显示，今年4月开始，北京新房价格持续下降，已连降5个月，8月北京新房价格指数环比下降0.5%，同比下降3.6%。新房市场成交也面临调整压力。克而瑞数据显示，北京前三季度新建商品市场成交313万平方米，累计同比下降33%。

二手房市场仍具有一定韧性，但“以价换量”特征明显。Wind数据显示，今年8月北京二手住宅成交14363套，同比增加超三成，仍保持一定的成交规模。但从价格来看，据国家统计局数据，8月北京二手房价格环比下降1%，与去年同期相比，已下跌8.5%。

在业内人士看来，北京此次政策调整符合市场预期，预计将带动市场活跃度提升。


北京买房的松弛感，在这个假期碎成渣渣

01

市场确实变好了

看一下国庆10月1日-10月6日的大中介实时成交，市场确实是变好了。

先说新房吧。北京今年新房的网签很稳定，基本每个月成交就3000套左右的水平。

往年每个月成交在5000套左右。正常年份新房全年能成交6万套以上。

而国庆假期大中介实时新房成交平均是100套左右，大中介成交乘以2基本是北京的新房成交水平。也就是这个假期北京每天新房能成交在200套左右。

按照1-9月份看，北京一天网签100套差不多。所以新房在这个行情里，可以说是小热了。

多说一句，防止杠精，今年的小热等同于往年的正常市场成交流速。今年市场太惨了。

再看二手房，二手房的表现更明显。到了6号的时候，二手房大中介实时成交已经达到了505套。那么全市二手房单天突破了1000套。

2022年国庆7天二手房总成交是1575套，2023年国庆7天二手房总成交是757套，而今年国庆实时成交肯定要达到4000-5000套这个区间了。

这里有一个比较大的影响因素。2022年我们还处于居家隔离中，2023年是第一年解除隔离，大家国庆节出去玩的热情空前高涨。

但即使考虑到特殊的因素影响，国庆假期的表现也是亮眼的。

而且整体的数据是由冷转热，很规律。前三天数据表现一般，第四天才有起色，也说明大家前三天出去玩了，那么看房计划在后四天。

所以即使国庆节过了，这样的热度也会持续一段时间。猫子之前也预判过，要持续一个月左右吧。

02

依然没有开发商敢涨价

这样的市场之下，开发商预期也高了。

确实有大的开发商，比如ZH会计划10月份降低渠道佣金。但猫子没有听到一家开发商要涨价的消息。

开发商更多的话术是“赶紧买，折扣过了国庆就没了” “特价房已经被抢的差不多了”

这种话术有真有假，具体看楼盘。

我们去看和光煦境的时候，就剩下一层房源了。看寰宇未来的时候，销售根本接待不过来，我们家选房师自己带的客户，给客户讲了两个多小时……

我客户说：北京买房的松弛感，就这么没了……

现在买房确实考验眼光，热盘特价房源，他不是忽悠，是真的要抢。

但是也有一些楼盘……就天天发海报，但我们带看的时候，依然没啥人……

市场分化的比较明显。

到底哪些楼盘热，有哪些特价房，我做了个国庆热销楼盘的表格。

都是我们带看客户的时候统计出来的一手脱水数据。大家可以加微信maoduidui03要一下。

03

二手豪宅、优质次新回暖

以此同时，二手房豪宅、优质次新回暖的现象比较常见。

也是因为前期超跌了。着急变现，着急润的业主，该割肉都割肉了。现在留下的业主，也就是大部队，都属于长期看多北京楼市的，并不太着急成交。也没太大降价的欲望。

比如说太阳宫，北京宸园的热度，也直接把太阳宫带动起来了。

10月2日，火星园成交了一套97平两居，成交价1070万。9月30日，同户型成交价1000万两天时间，房价上涨了70万，涨幅7%。

10月3日，太阳公元成交了一套两居(含车位)，成交价1150万。8月份同户型楼上成交价1000万，去掉车位因素，房价上涨约100万，上涨幅度10%。

比如说万柳板块，10月6日万泉新新出了一套173㎡南北三居，3/7层，满五唯一，带一个储物间，成交价2215万。对比前两天同户型，价格差不多涨了100万。虽然涨幅不到5%，但是他标的大呀。

再说清河板块，橡树湾四期踩着新政的节点加价成交。橡树湾四期成交了一套顶层的99平两居，原价是960万，最后成交价是1020万。

这个假期橡树湾业主预期上升，挂牌价格都涨了。猫子看了下挂牌价，基本上是20万40万小幅度跳涨。

特别有意思的是，猫子粉丝，是一位上地学区房的业主，在9月30号那天约了买家来谈价格，听猫子在群里提前剧透，晚上可能会有政策，粉丝果断的放了买家鸽子，后续跳涨50万，买家也接受了。

这就是北京的市场，一则利好政策消息，价值几十万。像猫子这种不会随便放卫星的博主，信源准，渠道多，还是值得关注的。

04

面对这样的市场，我并不乐观，还是担心

今年我属于是真被北京楼市暴打了。上半年急跌那波看的我是心惊胆战。作为北京楼市的亲历者，我明确的知道，当下北京市场是多么需要信心和呵护。

每次出利好政策，市场都是会回暖热销一波，再度陷入沉寂。

那么这次呢。

北京市场的耐心基本只有一个月。希望这样来之不易的局面，能够稳定下去。希望政策能够持续有力的支持。

我并不是希望房价大涨，但我希望，北京楼市可以回归到之前的健康和稳定。

但说实话目前还没有看到趋势稳定的底部标志。

因为底部只有事后复盘才知道是底部。

猫子家客户的认知，基本也是如此。大家买房都不是为了炒房，而是有自住需求，同时希望把大额度的资金，存放在比较稳健的地方。

说白了就是有这么多钱，别被骗走，买一套好房子，给自己住，将来给娃，稳稳的幸福。

其实就是这么朴素的愿望。

现在的舆论也挺奇葩的。

越是买房的人，其实心态普遍比较稳定和平和。越是不买房的人，看别人买房就急的跳脚。我一说楼市回暖就要捂我嘴。骂我狗中介啥的。

我其实是猫中介……

最后，国庆结束了，要收收心上班啦~

希望业主们房子早点回血。我的老破小赶紧能解套~

爱你们~么么哒~