付鹏：不要幻想房地产繁荣周期到来，我们不会再走刺激地产的老路

付鹏：不要幻想房地产繁荣周期到来，我们不会再走刺激地产的老路 房地产“517新政”一周：购房门槛现多个新低，保障房迎来新机遇， 

付鹏：不要幻想房地产繁荣周期到来，我们不会再走刺激地产的老路

9月21-22日，为进一步提升粤港澳大湾区国际竞争力，在内地与港澳金融市场合作日益紧密大背景下，“凤凰湾区财经论坛2022”在香港、内地同步举行，论坛由凤凰卫视、凤凰网联合多方发起，并获得十余家学术机构的支持。围绕“变局与信心”主题设置多场论坛，深入探讨大变局下的全球经济挑战、中国金融开放下的大湾区使命、金融助力粤港澳大湾区建设、香港资本市场引领与驱动等重要议题。

东北证券首席经济学家 付鹏

东北证券首席经济学家付鹏表示，过去十年，房地产越滚越大，风险越来越高。当下可能大家还会惯性的认为房地产“大而不倒”，但房地产不会“大而不倒”。当下，房地产市场整体上采用了“化整为零”的做法，正在逐步消化这些风险，比如房地产开发商资金断裂等问题。所以当前的房地产政策，并不是全面的回归到对于房地产重新的救助、刺激（老路），而是逐渐的消化暴露出来的风险。

付鹏进一步表示，不要再幻想地产行业新的繁荣周期的到来。当下，中国的对内、对外经济都处在新阶段，在这种背景下，中国肯定不会再走刺激地产这条老路。

“原则上讲，房地产繁荣的时代可能已经结束了。无论从政策、环境、房地产需求，还是从居民部门、人口等各个维度看，当下都不再是过去十年的那种大循环周期了。”付鹏总结道。

付鹏认为，随着房地产市场金融杠杆的退去，地产自身的金融属性将逐渐的退回到真正意义上的住房需求属性上来。

本次论坛由东方豪华旗舰MPV红旗HQ9首席战略合作支持，并获得国家金融与发展实验室、香港中文大学（深圳）、上海交大上海高级金融学院、德鲁克管理学院、法国里昂商学院等学术机构支持，以及本论坛指定用酒赤水河左岸庄园酱酒青花郎的特约支持。同时邀请到中国基金报、星岛新闻集团、香港大公文汇传媒集团、明报、香港商报、亚洲周刊、紫荆杂志社等媒体机构合作。

发布于：北京


房地产“517新政”一周：购房门槛现多个新低，保障房迎来新机遇

对于整个房地产行业来说，2024年5月17日是“拐点性”的一天。当日，央行连续发布了3大政策，剑指房贷利率和首付比例，新政则是为了降低购房门槛，为购房者入市尽可能清路。同时，多个部门对房企融资、保障性住房等热点问题进行了回应。

“5·17新政”从供给、市场等多方面帮助房地产解除困境，并一举释放出了15%史上最低首付比例和取消商业性个人住房贷款利率下限的再宽松。

更值得关注的是，自4月30日中央政治局会议提出的研究消化存量房产这一短期内重点工作也有了新进展，有关部门提出，相关政府及国企从实际出发，酌情收购部分商品住房，用作保障房，央行则为这项工作设立了3000亿元保障性住房再贷款。

大浪淘沙新辞旧，房地产的下一轮行情开启了。

新低与再宽松

具体来看，央行和国家金融监督管理总局发文表示，调整个人住房贷款政策，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款比例调整为不低于25%。

在此基础上，因城施策的原则不变，各省级分行根据城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。据多个研究机构，15%的首付比例为历史最低水平。此前，除了包括 4个一线城市在内的8个城市外，其他城市执行首套房首付比例20%、二套房首付比例30%的底线政策。

此次，央行对于房贷利率的调整也十分大方。自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%；5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

商业性住房贷款利率也迎来灵活调整机制，向着更宽松的标准靠拢。在此之前，房贷利率已经持续保持下行的态势。央行方面表示，取消全国层面首套住房和二套商业性个人住房贷款利率政策下限，各省级分行根据辖区内房地产市场形势及当地政府调控需求，自主确定是否要设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。

央行下令，一呼百应。5月20日，武汉打响了15%首付比例第一枪；5月21日，合肥、长沙跟进；5月22日，西安、济南、郑州、长沙等多个城市的银行表示，执行首套房首付比例15%的新政。同时，住建部连续发声，要求各地及时调整公积金贷款利率。

“目前，多地已经宣布下调公积金贷款利率，降低购房者置业成本。接下来，各地跟进下调商贷首付比例和房贷利率的节奏会比较快，对市场的带动会进一步显现。若核心城市跟进相关举措，其对市场情绪的修复或将产生更加积极的影响。”中指研究院市场研究总监陈文静对《华夏时报》记者表示。

保障房迎来新进展

值得一提的是，房地产在近期也迎来了“新主力”。4月30日，政治局召开会议，并对房地产未来的工作做出了新安排。除了继续坚持因城施策、压实保交房工作之外，会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对于优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

联系上下文来看，在4月30日政治局会议前，“以旧换新”之风刮向房地产，包括郑州、深圳等在内的多个城市开启试点项目。易居研究院研究总监严跃进对《华夏时报》记者说：“以旧换新或许是可以帮助消化存量房产的重要举措。”“以旧换新”的关键问题在于，谁来主导？旧的存量房如何处置以及资金又从何而来？

5月17日，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在保交房工作会议中指出，相关政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难的房企解困。在商品房库存较多的城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

为了促进存量房变为保障房的工作顺利实施，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配套型或配租型保障性住房。

政策可以说是一连串的。《华夏时报》记者注意到，为了控制存量房规模再增长，土地出让也被暂时戴上“紧箍咒”。4月30日，自然资源部办公厅发文要求，严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，遏制部分城市住宅用地不合理增长，对于商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。

新政灵丹妙药，行之有效

以上提到的包括降首付比例、降贷款利率以及推进保障房等一系列措施被称为“5·17新政”。新政对房地产起到了全方位的提振，可谓是深中肯綮。

前海开源基金首席经济学家、基金经理杨德龙对《华夏时报》记者分析表示：“房地产是国民经济的支柱产业，上游有50多个行业。房地产市场对经济复苏影响很大，所以需要多个部门发力。同时，加大金融对房地产企业的支持力度，帮助一些暂时遇到资金困难的房企渡过难关，推动房地产回暖，重塑投资者对于优质房产的信心是当前重要的政策目标。”

资本市场上，A股房地产开发板块在近几个交易日重新从此前9400点的低位站回11000点。对房企融资需求扶持也仍在继续。《华夏时报》记者了解到，万科与招商银行等头部金融机构签订协议，通过抵押获得200亿元的银团贷款，这笔贷款是2020年以来房地产单笔金额最大的一笔银团贷款。

“5月17日，银保监会方面指出，保持房地产融资稳中有升，支持存量融资合理展期，对待不同所有制房企和项目的合理融资需求一视同仁。万科作为标杆房企，通过抵押获得银团高额贷款具有示范和带动效应，有助于提升商业银行对房地产企业融资支持的意愿和信心，后续或还有银团贷款来支持房企融资。”中指研究院企业研究总监刘水说。

近期，我国发行了一万亿元的超长期特别国债也不免引人遐思。“特别国债可能会提高基础设施投资的增速，从而创造更多就业机会，拉动民间投资，带动经济复苏。”杨德龙如此分析认为。

市场方面也有了明显的回暖现象，具体表现在带看量上升。据中指研究院，在5月17日新政落地后，周末两日（5月18日、5月19日）核心城市看房和访盘数量提升明显，但成交尚暂未体现在网签数据中。

中指研究院方面同样认为，当下，要解决房地产问题需要“一揽子”政策协同发力。“5·17”新政正在向多措并举解决房地产困境的方向推进，围绕控制供给、加快去化等出台了具体政策措施。目前，政府收储未售新房、国企以旧换新等模式才刚开始，未来随着各城市大面积推广，预计将对去化库存、稳定市场起到明显的积极作用。

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