楼市“银十”火爆开局：深圳744人3小时抢光332套房，广州

楼市“银十”火爆开局：深圳744人3小时抢光332套房，广州现外地客空转定金锁房 深圳首套房15%首付尚未落地，楼市成交受新政刺激大涨，银行人士：按揭量尚未反映对应变化， 

楼市“银十”火爆开局：深圳744人3小时抢光332套房，广州现外地客空转定金锁房

作者：梁争誉

国庆“黄金周”，置业顾问田凯洲卖掉了十几套房子。

这“泼天富贵”始于9月29日——这一天，上海、广州、深圳先后宣布调整房地产政策。第二天，北京也宣布调整首付比例、优化限购政策。

北上广深集体“出手”，叠加此前央行宣布下调存量房贷利率、中央政治局会议发声促进房地产市场止跌回稳等一系列举措，购房热情瞬间被点燃。

9月30日晚上九点半左右，田凯洲所在的项目还有五六组客户围着置业顾问算价，“客户不让下班。”他说，政策密集落地后，大量原先还在观望的刚需客户，对市场有了信心，“该下手就下手了。”7天假期，田凯洲和团队一共卖了一百多套房，提前且超额完成了任务。

不止是田凯洲，北上广深很多地产从业者忙得“微信运动步数在五位数”。北京街头再现“打街霸”的名场面，上海“首开售罄”楼盘挤满了等待下一次开盘的客户，广州售楼处不乏远道而来的海外客户，深圳的渠道人员自备激光笔带客户看房，因为“置业顾问已经分配不过来了”。

克而瑞统计数据显示，“黄金周”期间，北上广深市场热度稳步回升，新房和二手房成交均大幅增长，北广深新房认购面积约万平方米，环比（2024年9月24日-9月30日）增长190%，同比（2023年9月29日-10月6日）增长42%；北上广深二手房成交面积约万平方米，同比增长262%。

“政策利好叠加房企加强营销力度，整体市场认购数据显著好于9月和五一假期，总体市场有止跌回稳态势，北上广深属政策利好直接受益者，新房和二手房成交均有了大幅回升。”克而瑞表示。

楼市“银十”拿下开门红，但从业者更关心政策效果是否可持续。

田凯洲说：“从现在的表现来看，市场回稳，但还没回涨。”

“无论是2023年8月的‘认房不认贷’，或是2024年‘新政’均带来楼市短期回升，本轮楼市复苏持续性值得关注。”平安证券认为，若基本面持续验证有望带来行情继续演绎。

深圳一品牌房企人士向时代周报记者表示，每一轮政策刺激都会让部分正在观望的购房者下场，但目前市场的观望情绪还很浓重，“只有让更多人相信政策的决心和能力，才能从根本上扭转局面。”

“从另一方面而言，政策层面还有更多的底牌可以出，目前或尚未达到政策的天花板，监管层后续可能会持续释放新举措，以推动市场有效修复。”该人士进一步补充。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉持相似观点，“主管部门明确了‘止跌企稳’的新基调，再加上楼市下跌导致的风险已造成巨大的影响。”

新一轮政策已经在路上。

10月12日，国信办召开新闻发布会，财政部副部长廖岷表示，下一步将积极研究出台有利于房地产平稳发展的措施。

中指研究院政策研究总监陈文静认为，四季度房地产“一揽子”配套政策有望加速落地，或将围绕落实好存量政策、加速推出增量政策展开。年内随着各项政策不断落地落实，房地产市场的改善或也值得期待。

龙头房企“黄金周”访客超10万批次

“黄金周”期间，一线城市售楼处迎来了热闹场面。

广州全域解除限购后，多个楼盘出现外地购房者身影。耀胜新世界广场一名工作人员告诉时代周报记者，项目近期有多位客户来自境外，一对常年往返内地与香港的夫妻首次到访就购入一套大面积产品；新加坡籍华人陈女士提前空转定金锁定房源，假期与家人到访项目落实细节并认购。

限购解禁后，广州售楼处挤满来自各地的客户，受访者供图

广州中原监测数据显示，国庆期间广州市场各实时指标均创年内峰值，来访量、咨询量显著增加，全市150个重点项目平均来访量392组，9月为85组；认购量25套，9月为5套。

上海的售楼处同样人头攒动。在9月底开盘即售罄的龙湖观萃，假期依然涌入大量看房客户，成为二批次开盘的重要支持。龙湖观萃工作人员向时代周报记者透露，项目每日接待客户量约100组，“客户普遍认为，相关政策降低了上车成本，现在是买房的好时机。”

在北京和深圳，即便置业顾问忙到没空吃饭，依然有部分购房者不得不“自助”看房——“蹭”着听沙盘讲解，自己去看样板间。

叶宁是售楼处里“人山人海”中的一员。她在假期安排了两次周边游，趁着出游间隙跑了一趟售楼处。这个楼盘在叶宁每天通勤的必经之路上，因为“不着急”一直没有深入了解。

“现在首付比例、房贷利率都降低了，对我们来说是很好的时机。也赶上孩子上学的节骨眼，我们现在的房子对口学区比较一般，基础教育还是想读好一点的公立学校。”叶宁说。由于项目接近售罄，叶宁并没有出手，“看房的人络绎不绝，只剩几套低层和顶层的了。”

购房者热情高涨，开发商的喜报久违地刷屏朋友圈。

万科宣布，国庆期间销售额超百亿。其中，南方区域累计成交1098套新房，销售金额为亿元。万科相关负责人表示，南方区域假期销售总额超过9月全月，提前完成10月的全月任务，国庆期间任务完成率超过200%。

万科在广州的黄埔新城、都会四季、理想花地等项目认购总额接近30亿元，多个单盘销售套数超过200套。其中，黄埔新城来访突破2000组，成交突破210套。

今年“黄金周”，保利发展来访量超过10万批次，累计成交额约260亿元。国庆期间，保利广州30盘“各有大招”，推出千套品质房源、千万补贴，助力客户无忧购房。

华润置地深圳公司表示，新政“止跌回稳促信心”，8天（9月30日-10月7日）16个在售楼盘销售突破1000套，销售额突破30亿元。

卓越集团大本营深圳地区突破20亿元销售大关。位于深圳龙华的珺奕府销售金额超10亿元，9月29日新政甫一发布就有客户连夜赶到项目购房，不乏来自上海、江苏、江西等地的外地客户；广州卓越晴翠府成交60套，成交金额近2亿元。

根据中指研究院监测，一线城市在政策优化推动下，各项目到访和认购量明显提升，广深表现优于京沪。

中指研究院调研项目中，北京的假期认购量是9月的倍，热点区域项目转化率在10%以上；上海认购量与9月持平，信心提升叠加中介发力推动转化率提高；广州认购量是9月的倍，保利发展、越秀等房企多个项目“十一”期间到访超1000组；深圳认购量同样高达9月的倍，多个项目到访超1000组，部分楼盘出现样板间排队等候现象。

“一线城市除优质改善项目延续较好去化外，‘十一’期间多个刚需楼盘销售也出现明显好转。”中指研究院指出。

中指研究院研究副总监李益峰认为，目前“银十”开局表现超预期，核心城市市场回稳态势明显，居民置业信心开始恢复，预计短期内新政将继续显效，同时假期认购数据的大幅回升也将逐步在网签数据中得以体现，10月市场销售数据或将出现明显增长。

“日光盘”再现、豪宅盘火爆

“银十”开局取得超预期的效果，这一火热势头能否延续，成为市场的关注焦点。

深圳一品牌房企人士认为，房地产的问题归根结底是信心的问题。“这一轮政策与以往其他政策相比，力度大、诚意足，形成了‘立体布局’，再加上这三年来房价下跌到了一个相对合理的价位，所以这一轮回升的力度较往期来得更加猛烈。至于这轮回升能持续多久，同样也是信心问题。”

未来依然存在不确定性，于是开发商选择把握机遇，抓紧买房。

以深圳为例，多个项目压缩蓄客周期，“抢跑”入市。

深圳市房地产信息平台数据显示，10月至今，深圳已批复7张预售许可证。可供对比的是，9月深圳批复了10张预售许可证。

深业上城学府是新政落地后首个入市的新盘。

10月1日，深业上城学府开放实地样板间，首日接待客户超过2500人次。10月8日，项目获批入市并开启登记，备案均价约8万元/平方米，最终吸引744批客户认筹登记。10月13日，项目正式开盘，历经3小时332套房宣告售罄，是深圳今年第二个“日光盘”，收金26亿元。按照过往经验，一个新盘从备案到选房，大约需要经历两周时间。

深业上城学府所在的非限购区龙华，是深圳新房供应量最大的区域之一，时代周报摄

在国庆期间顺销收金超27亿元的中海·深湾玖序，已宣布加推三批次产品。中海·深湾玖序三次备案时间分别为6月21日、9月27日、10月11日。在9月中旬开放展示中心的卓越·前海未来城，计划本月底入市。

北京市场亦有豪宅项目入市大卖。

10月13日，由中建智地开发的东四环豪宅北京宸园开盘，在6点59分就迎来第一组选房客户。该项目推出建筑面积约145-249平方米的大户型产品，备案价在万 万元/平方米之间，总价在1700万-3400万元之间，首开收金亿元。

此外，中建智地旗下另一项目北京璞园PARK与北京宸园同日开盘，首开销售额约22亿元。中建置地一天就卖了亿元。

“虽然市场上已经有部分开发商公开提出收回折扣、涨价等论调，但整体而言，当前市场上的主流策略还是平稳跑量为主，希望通过销量带动市场的热度和信心，部分处于筹备期项目也会抓紧时间开盘入市，借产品和政策的利好抢占市场。”深圳一品牌房企人士表示。

房地产政策持续加码

房地产回暖来之不易，各大主管部门陆续下场，呵护市场。

10月12日，国新办举办新闻发布会，财政部相关负责人出席，介绍“加大财政政策逆周期调节力度，推动经济高质量发展”有关情况。

财政部副部长廖岷从三个方面明确未来房地产政策的发力方向。

一是允许专项债用于土地储备，主要是考虑到当前闲置未开发土地较多，支持地方政府运用专项债回收符合条件的闲置存量土地，利于减少闲置土地，增强土地供给调控能力。

二是支持收购存量房，加大保障性住房供给，考虑到当前已建待售住房较多，将采取用好专项债收购存量商品房，并继续用好保障型安居工程补助资金，支持方向进一步优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房方式收购。

三是及时优化完善相关税收政策，正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。

“支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，这项政策扩大了专项债的使用范围，使地方政府有更充裕的资金用于回收闲置存量土地，打通了收储缺乏资金的‘卡点’。”中指研究院企业研究总监刘水表示。

刘水认为，当前各地闲置未开发的土地相对较多，之前成交的土地，房地产企业无力开发。政府使用专项债回收房企闲置土地，有助于房企回笼资金，将帮助房企缓解流动性和债务压力。

收购存量房用作保障房，亦是去库存的积极举措。

“此次明确了财政政策对消化存量优化增量的支持，对消化房企库存房源落实了财政支持，属于第一次。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，收购存量房具有积极作用，既化解了存量商品房的库存风险和压力，也使得地方政府保障房房源筹集工作加快推进。“后续包括配售型商品房、共有产权住房、人才住房、公租房、安置房等各个领域，其来源或很大程度上和存量商品房挂钩。”

对于税收政策的优化，业内普遍持肯定态度。

“若取消普通住宅和非普通住宅标准，交易税费将极大地下降，比如购买144平方米以上住房的契税将从3%下降至1%。”李宇嘉认为，税收政策将会是后续的重点，未来可能还有降低或减免二手房交易契税、增值税、个税等等。

据乐有家研究中心测算，以深圳过户价800万元（原登记价300万元）的房子举例，若“豪宅税”取消，可以节省万元税费。

“在刚需和改善占主导的情况下，市场对价格和交易成本比较敏感，若二手房交易税费下降或减免，上述税种最大税负节约在房价的5%-8%。按照过去的经验，税费的下调将产生极大的降成本效应，有利于释放门槛上的需求。”李宇嘉表示。

“9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策大礼包推出，将积极提振房地产市场。本次一线城市房地产政策调整积极且迅速，房价止跌回稳路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价预期，进而辐射二三线城市从而逐步实现房价止跌回稳，带来房地产基本面改善。”开源证券表示。

（应受访者要求，田凯洲、张宁为化名）


深圳首套房15%首付尚未落地，楼市成交受新政刺激大涨，银行人士：按揭量尚未反映对应变化

财联社5月21日讯（记者 梁柯志）5月17日国务院公布地产新政四支箭以来，各地都在观望政策落地，尤其15%首付比例的情况。今日市场传出消息，武汉、合肥等地已有银行跟进执行首套房15%首付比例。

在深圳，乐有家数据显示，新政宣布后，5月18日-19日，乐有家深圳门店二手房看房量对比以往周末上涨127%，成为2018年以来的最高点。5月19日，深圳一手住宅网签69套，整个5月份以来累计网签1188套；当日深圳二手住宅过户29套，5月份以来累计过户2270套。

光大证券分析师王一峰5月20日发布报告认为，在首付比例为15%情况下，每笔按揭贷款年利息支出下降约3%。本轮政策利率取消将有助于节约居民财务成本，首付比例下调也有助于降低居民购房门槛，可能将带动居民购房需求进一步回升。

5月21日，某大行深圳分行按揭业务负责人士对财联社表示，公积金利率已经调整，但是关于15%的首付比例目前尚未收到总行的实施细则。

对于楼市的表现，该人士表示谨慎乐观，过去一年，深圳成交60%以上是大户型和千万以上的豪宅，刚需人群进场的积极性相对较低。从购买行为来看，越来越多人更趋向于理性，对地段、户型和总价都从实用角度出发。相对而言，中心区的购买意愿更强烈，但是目前深圳核心区依然处于限购的状态。

深圳受新政刺激成交大涨

财联社记者注意到，在5月17日新政发布前后，深圳的地产成交已经开始回暖。

深圳市房地产中介协会数据显示，上周（5月6日-12日），深圳二手房签约量约1361套，环比增长201.8%。

新政发布后的5月18日-19日，乐有家表示，其深圳门店二手房看房量对比以往周末上涨127%，成为2018年以来的最高点，超越2020年二季度的历史高峰期；门店二手成交量对比以往周末上涨117%，5月19日单日成交量创下2021年2月以来的最高点。

不过，上述大行按揭业务人士对财联社表示，上周五的新政策对深圳的地产交易成交有一定影响，从中介的数据反映成交有明显的增加。不过，在按揭申请上目前尚未有对应的变化，一个是递交申请有时间差，二是中介反映的成交量可能有一定水分。

对于楼市的表现，该人士认为谨慎乐观，过去一年，深圳成交60%以上是大户型和千万以上的豪宅，刚需人群进场的积极性相对较低。从购买行为来看，越来越多人更趋向于理性，对地段、户型和总价都从实用角度出发。相对而言，中心区的购买意愿更强烈，但是目前深圳核心区依然处于限购的状态。

5月19日，长期服务房屋按揭的深圳某资产管理公司负责人对财联社表示，周末深圳坪山某楼盘开价1.6万/方吸引众多购房者围观，激发市场关注，不排除有中介的推波助澜。深圳目前投资型客户活跃度大大降低，刚需人群又考虑居住属性多一些，高房价不如租房更划算。当然，核心还是收入预期不高或不稳，多数人不愿意负债。

预计按揭贷款或陆续正增长

按揭贷款是反映房地产交易市场的关键指标。

光大证券王一峰发布报告显示，自2022年第四季度，银行业按揭贷款就进入负增长区间，从2021年第四季度增长11%，一直下降到2024年第一季度的负增长2%。

上述大行人士坦言，降低首付比例对购房者而言门槛降低，对银行而言潜在风险提高，对风控能力和贷后管理的要求提高了。此外，一旦房价反复调整，房价在现在基础上再跌10%，供楼和资产质量压力都会发生较大变化。

财联社记者注意到，虽然不同银行的按揭贷款增减不一，发展差异化，但光大证券报告显示，今年第一季度银行业按揭贷款时隔一年再次实现了正增长。

中信银行一季报显示，零售贷款新增256亿，同比少增105亿；结构上按揭贷款、经营贷、信用卡分别新增63亿、209亿、-111亿，其中按揭贷款同比多增156亿。零售信贷扩张仍依赖于经营贷，按揭贷款投放有所转暖。

招商银行一季报则显示，零售贷款新增624亿，同比少增133亿，其中按揭贷款减少149亿，较年初下降1.1%。

在地方银行方面，成都银行零售贷款新增仅10亿，处于历史低位，低于2018年第一季至2023年第一季的平均水平，其中非房零售占比较大。

苏州银行5月20日发布机构调研报告表示，2024年一季度,稳步开展个人住房贷款投放工作,个人住房贷款余额实现正增长。本行将因地制宜、因城施策,结合各地市场需求动态调优本行个人住房贷款相关政策,保持与优质开发商和头部中介机构的良好合作。

光大证券王一峰发布报告显示，2023年，受早偿抬头等因素影响，银行业按揭贷款仅新增-0.63万亿，同比少增约1.1万亿，但累计投放约6.4万亿，同比增加约0.8万亿。王一峰认为，一手房成交虽较为低靡，但二手房交易保持相对活跃，居民购房需求客观存在。